Was kostet ein Umbau in Zürich? Richtwerte, Beispielrechnung und Kostentreiber

Von Artem Kozlovskyi, Inhaber · 21. Oktober 2026

Die kurze Antwort: Einen seriösen Preis pro Quadratmeter Wohnfläche gibt es für einen Umbau nicht — er setzt sich aus Positionen zusammen, je nachdem, was am Grundriss geändert wird. Eine leichte Trennwand abzubrechen kostet bei uns CHF 28 bis 45 pro m² Arbeit, eine neue Gipskartonwand CHF 58 bis 78 pro m². Teurer als die Wand ist oft, was danach kommt: Boden, Decke, Leitungen und Maler. Unsere Beispiele: rund CHF 5'000 bis 7'300 für eine offene Küche, rund CHF 2'600 bis 3'500 für ein zusätzliches Zimmer. Alle Zahlen betreffen nur die Arbeit, exkl. MWST; Material kommt separat dazu.

Umbau ist nicht Renovation

Eine Renovation frischt auf, was da ist: Wände streichen, Böden ersetzen, Bad oder Küche erneuern (siehe Was kostet eine Renovation?). Ein Umbau verändert den Grundriss oder die Nutzung: Eine Wand fällt, eine neue kommt dazu, die Küche zieht an eine andere Wand, das Bad wird grösser. Jede Änderung an einer Wand betrifft auch Boden, Decke, Leitungen und Oberflächen rundherum.

Richtwerte für die einzelnen Arbeiten

Die untere Zahl gilt bei gutem Zugang und intaktem Untergrund, die obere bei erschwerten Bedingungen.

• Leichte Trennwand abbrechen (Gipskarton oder Leichtbau): CHF 28–45 pro m²
• Gipskartonwand neu, einfach oder doppelt beplankt: CHF 58–78 pro m²
• Abgehängte Decke, Gipskarton auf Unterkonstruktion: CHF 68–90 pro m²
• Spachteln Q2 oder Q3: CHF 18–25 pro m²; Putzreparaturen: CHF 25 pro m²
• Ziegelmauerwerk, etwa um eine Öffnung zu schliessen: CHF 95 pro m²
• Kernbohrung bis 120 mm für eine Leitung durch Wand oder Decke: CHF 220 pro Stück
• Wasserleitung bis 32 mm, mit Druckprüfung: CHF 55–70 pro Laufmeter
• Bodenbelag entfernen: CHF 15–25 pro m²; Platten entfernen: CHF 32–40 pro m²
• Parkett: CHF 45–70 pro m²; Sockelleisten: CHF 12–18 pro Laufmeter
• Wände streichen: CHF 18–25 pro m²; Decken: CHF 20–28 pro m²

Beispielrechnung 1: offene Küche

Eine 3.5-Zimmer-Wohnung: Zwischen Küche und Wohnzimmer steht eine nichttragende Leichtbauwand, 4 m lang und 2.5 m hoch. Sie soll weg, die Küche bleibt am selben Ort. Daraus wird ein Raum von rund 35 m² mit neuem Parkett; zwei Steckdosen aus der alten Wand kommen an eine andere Stelle.

• Trennwand abbrechen, 10 m² à CHF 28–45: CHF 280–450
• Putzreparaturen an Decke und Wandanschlüssen, 4 m² à CHF 25: CHF 100
• Spachteln Q2, 12 m² à CHF 18–25: CHF 216–300
• Zwei Steckdosen neu setzen à CHF 95–120, durch eine konzessionierte Elektrofirma, koordiniert durch uns: CHF 190–240
• Bodenbelag entfernen, 35 m² à CHF 15–25: CHF 525–875
• Parkett, 35 m² à CHF 45–70: CHF 1'575–2'450
• Sockelleisten, 24 Laufmeter à CHF 12–18: CHF 288–432
• Wände streichen, 60 m² à CHF 18–25: CHF 1'080–1'500
• Decke streichen, 35 m² à CHF 20–28: CHF 700–980
• Total Arbeit: CHF 4'954 bis 7'327

Liegt der Unterlagsboden unter der alten Wand nicht auf gleicher Höhe, kommt ein Ausgleich dazu: bis 3 mm CHF 22, von 3 bis 10 mm CHF 35 pro m².

Beispielrechnung 2: ein Zimmer mehr

Ein grosses Wohnzimmer wird mit einer Gipskartonwand geteilt, etwa für ein Büro. Die Wand ist 4 m lang und 2.5 m hoch, nach Abzug der Türöffnung rund 8 m². Im neuen Zimmer kommen drei Steckdosen und Schalter dazu, und im Korridor verschwinden neue Leitungen hinter einer abgehängten Decke.

• Gipskartonwand neu, 8 m² à CHF 58–78: CHF 464–624
• Spachteln Q2 beidseitig, 16 m² à CHF 18–25: CHF 288–400
• Drei Steckdosen und Schalter neu à CHF 95–120, durch die konzessionierte Elektrofirma: CHF 285–360
• Wände streichen, 40 m² à CHF 18–25: CHF 720–1'000
• Sockelleisten, 8 Laufmeter à CHF 12–18: CHF 96–144
• Abgehängte Decke im Korridor, 8 m² à CHF 68–90: CHF 544–720
• Decke streichen, 8 m² à CHF 20–28: CHF 160–224
• Total Arbeit: CHF 2'557 bis 3'472

Nicht enthalten ist die Türe: Zarge und Türblatt hängen vom Modell ab und stehen nach der Besichtigung in der Offerte. Wichtig für den Termin: Eine neu eingezogene Trennwand läuft im Anzeigeverfahren (siehe unten).

Küche versetzen, Bad vergrössern

Zieht die Küche an eine andere Wand, bestimmen die Leitungen den Preis: Rückbau der alten Küche CHF 500 bis 1'500, neue Wasserleitungen CHF 55 bis 70 pro Laufmeter mit Druckprüfung, eine Kernbohrung CHF 220, wenn eine Leitung durch Wand oder Decke muss, die Küchenmontage komplett CHF 900 bis 1'800 und die Rückwand CHF 62 bis 85 pro m². Beim Abwasser zählt, wo die bestehende Fallleitung liegt — das prüfen wir beim Aufmass. Abluft nach draussen braucht eine Öffnung in der Aussenwand, also einen Eingriff an der Fassade. Wird das Bad grösser, rechnen wir die Wand wie oben und das Bad nach Richtwert: CHF 8'500 bis 19'000 Arbeit für Demontage, neue Leitungen mit Druck- und Dichtigkeitsprüfung und Protokoll, Verbundabdichtung, Platten und Apparate.

Durchbruch und tragende Wände

Ein Durchbruch in einer leichten Trennwand lässt sich nach Fläche mit den Richtwerten oben rechnen. Anders bei einer tragenden Wand: Ob sie trägt und wie die Last abgefangen wird, klärt vorher ein Bauingenieur — das stimmen wir ab. Erst danach lässt sich die Arbeit offerieren — darum hier kein Richtwert. Im Stockwerkeigentum gehören Bauteile, die für die Festigkeit des Gebäudes von Bedeutung sind, nicht zum Sonderrecht (Art. 712b ZGB) — klären Sie den Eingriff vorab mit der Verwaltung. Als Mieterin oder Mieter brauchen Sie für Änderungen die schriftliche Zustimmung der Vermieterschaft (Art. 260a OR).

Braucht der Umbau eine Bewilligung?

Nach § 1 der kantonalen Bauverfahrensverordnung (BVV) brauchen Bade-, Wasch- und Abortanlagen sowie Wasser- und Elektrizitätsanschlüsse, die nach aussen nicht in Erscheinung treten, in der Bauzone normalerweise keine Baubewilligung — ebenso das Entfernen innerer Trennwände zwischen Wohnräumen; dasselbe gilt für das «Verändern von Öffnungen in solchen Wänden». Nutzungsänderungen und bauliche Veränderungen darüber hinaus, etwa an Fassade oder tragenden Wänden, sind bewilligungspflichtig (§ 309 PBG). Wird eine innere Trennwand verschoben oder neu eingezogen, gilt das Anzeigeverfahren (§ 14 BVV): ohne Aussteckung und öffentliche Bekanntmachung, mit einer Behandlungsfrist von 30 Tagen (§ 13 BVV). In der Stadt Zürich dauert das in der Regel etwa zwei Monate, inklusive Vorprüfung. Verbindlich entscheidet die Baubehörde; wir klären Ihren Fall vor Baubeginn ab.

Was den Preis nach oben treibt

• Tragend oder nicht: Eine tragende Wand bringt Statik, Bewilligung und eine Abfangung mit sich.
• Leitungen in der Wand: Liegen Wasser, Abwasser oder Strom in der Wand, die weg soll, müssen sie verlegt werden.
• Das Baujahr: Was hinter alten Verkleidungen liegt, zeigt sich erst beim Rückbau. Dann stoppen wir, dokumentieren mit Fotos und schicken einen Nachtrag mit Preis; ausgeführt wird erst nach Ihrer Freigabe.
• Zugang: Ein enges Treppenhaus ohne Lift kostet Zeit — das planen wir in die Offerte ein.

Was nicht in diesen Zahlen steckt

• Statik: Wird eine tragende Wand verändert, braucht es einen Bauingenieur; seine Kosten weisen wir separat aus.
• Bewilligungsgebühren: Bauentscheide sind kostenpflichtig; in der Stadt Zürich hängt die Gebühr bei Umbauten von den Baukosten ab.
• Planung: Grundriss und Ausführungspläne als eigene Position, siehe Planung & Projektierung.
• Material und Entsorgung: getrennt von der Arbeit; Mulde, Transport und Gebühren als eigene Position, mit Wiegeschein.
• Schadstoffe: Bei Gebäuden, die vor 1990 erstellt wurden, ist nach der Asbest-Checkliste von Suva und BAG vor dem Umbau eine Asbestermittlung sicherzustellen.

So kommen Sie zu einer verbindlichen Zahl

Grundriss und Fotos genügen für eine erste Einschätzung. Verbindlich wird der Preis nach der Besichtigung durch unseren Chefingenieur: Innert 48 Stunden erhalten Sie die Festpreis-Offerte, Position für Position, Material getrennt, mit Bauzeitplan. Ausgeführt wird unter einer Bauleitung, die alle Gewerke koordiniert.

Richtwerte für die Arbeit (Stand Oktober 2026), exkl. MWST und Material. Sie ersetzen keine Offerte; massgebend ist der Entscheid der Baubehörde.