Die kurze Antwort zuerst: Es kommt auf den Kanton, die Gemeinde und die Art der Arbeiten an — eine allgemeingültige Liste gibt es nicht. Im Kanton Zürich regelt das Planungs- und Baugesetz (PBG) zusammen mit der kantonalen Bauverfahrensverordnung, welche Vorhaben bewilligungspflichtig sind. Als Faustregel gilt: Reine Unterhaltsarbeiten, die am Erscheinungsbild und an der Nutzung nichts ändern, sind meist bewilligungsfrei. Sobald sich Grundriss, Fassade, Nutzung oder die Statik ändern, wird es bewilligungspflichtig.
Meist ohne Baugesuch möglich
Innensanierungen, die nichts an tragenden Wänden, an der Statik oder an der Gebäudehülle ändern, laufen in der Regel ohne Bewilligung: neue Bodenbeläge, ein neuer Anstrich, der Ersatz von Sanitärapparaten am selben Ort, eine neue Küche im bestehenden Grundriss. Auch der Ersatz von Fenstern in gleicher Grösse und Position ist häufig meldepflichtig statt bewilligungspflichtig — die genaue Grenze zieht die jeweilige Gemeinde.
Meist mit Baugesuch
Sobald eine tragende Wand versetzt oder entfernt wird, sobald sich der Grundriss eines Bades wesentlich ändert (neue Nasszelle an neuem Ort mit neuen Steigzonen), sobald an der Fassade oder am Dach etwas verändert wird (neue Fensteröffnungen, Balkon, Dachaufbau) oder sobald sich die Nutzung ändert (z. B. Wohnung zu Gewerbe), braucht es in der Regel ein Baugesuch bei der zuständigen Gemeinde. Bei Liegenschaften in der Kernzone, unter Schutz oder mit besonderen Bau- und Zonenvorschriften gelten oft zusätzliche Auflagen.
Die Bearbeitungsdauer eines ordentlichen Baugesuchs liegt in den meisten Zürcher Gemeinden zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten, je nach Vorhaben, Einsprachen und Auslastung des Bauamts. Das gehört von Anfang an in die Terminplanung — ein Baugesuch lässt sich nicht beschleunigen, indem man später mit den Arbeiten beginnt.
Was wir konkret tun
Bei der Besichtigung sagen wir Ihnen, ob wir Ihr Vorhaben für bewilligungspflichtig halten, und empfehlen bei Unklarheit die Rückfrage bei der Bauverwaltung der Standortgemeinde — die Gemeinde entscheidet verbindlich, nicht wir. Ist ein Baugesuch nötig, liefern wir die für den Bauabschnitt nötigen Pläne und Angaben zu, planen den Baustart erst nach rechtskräftiger Bewilligung ein und weisen bei Mehrfamilienhäusern und Verwaltungen frühzeitig auf mögliche Einsprachefristen hin.
Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung und keine Bauberatung durch die Gemeinde. Massgebend ist immer der Entscheid der zuständigen Baubehörde am Standort Ihrer Liegenschaft.