Auszug aus der Mietwohnung in Zürich: Was Mieter vor der Wohnungsabgabe reparieren müssen

Von Artem Kozlovskyi, Inhaber · 21. Oktober 2026

Wer in Zürich aus einer Mietwohnung auszieht, gibt sie am Abgabetermin der Vermieterschaft oder ihrer Verwaltung zurück. Die leere Wohnung wird Raum für Raum geprüft, und was nicht in Ordnung ist, kommt ins Protokoll. Hier lesen Sie aus Sicht der Mieterschaft, wofür Sie aufkommen müssen und wofür nicht, wie der Termin abläuft und welche Reparaturen sich vorher lohnen. Die Sicht der Verwaltung beschreibt die Checkliste für Verwaltungen.

Normale Abnützung oder Schaden

Das Gesetz verlangt keine neuwertige Wohnung. Nach Art. 267 Abs. 1 OR müssen Sie sie «in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt». Normale Abnützung — ein Anstrich, der nach Jahren nicht mehr frisch aussieht, Laufspuren im Parkett, vergilbte Fugen — ist mit dem Mietzins abgegolten. Aufkommen müssen Sie für Schäden darüber hinaus, etwa Brandflecken, tiefe Kratzer oder Wasserschäden durch unsachgemässen Gebrauch, und zwar nur im Umfang des Schadens: Laut dem Wohnungsabnahmeprotokoll des Mieterinnen- und Mieterverbands kann wegen eines kleinen Flecks auf der Tapete nicht verlangt werden, dass Sie das Tapezieren des ganzen Zimmers bezahlen.

Vereinbarungen, in denen Sie sich im Voraus verpflichten, bei Ende der Miete eine Entschädigung zu zahlen, die anderes als die Deckung eines allfälligen Schadens einschliesst, sind nichtig (Art. 267 Abs. 2 OR). Zu kleinen Mängeln hält das Protokollformular fest: «Kleinere Mängel (wie Nagellöcher usw.) sollten vor der Wohnungsabnahme durch die Mieter fachmännisch behoben werden.» Wie viele Dübellöcher noch als normale Abnützung gelten, legt das Gesetz nicht fest.

Der Abgabetermin und das Protokoll

Das Protokoll erstellt in der Regel die Vermieterschaft oder ihre Vertretung in Ihrem Beisein. Nach Art. 267a OR muss sie bei der Rückgabe «den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden». Versäumt sie das, verliert sie ihre Ansprüche, ausser für Mängel, «die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren»; solche muss sie sofort melden, sobald sie sie entdeckt. So bereiten Sie sich vor:

• Einzugsprotokoll bereithalten. Laut Mieterverband sollen Mängel schon beim Einzug gemeldet werden, damit man beim Auszug nicht für sie haftbar ist.
• Auf genaue Beschreibungen achten: statt «Fleck an der Tapete» etwa «ca. 3cm² grosser Wasserfleck auf der Tapete unter dem Nordfenster», wie das Formular empfiehlt.
• Zustand bestätigen ist nicht Kosten übernehmen. Die Zustimmung zur Kostenübernahme soll laut Formular nur unterschrieben werden, wenn sie unzweifelhaft ist; die Unterschrift darf verweigert werden. Bei grösseren Kosten gehört eine Höchstsumme oder der Vorbehalt eines Kostenvoranschlags ins Protokoll.
• Soll Ihre Privathaftpflichtversicherung einen Schaden übernehmen, setzt das laut Formular deren Zustimmung voraus.

Was die Lebensdauertabelle für Sie bedeutet

Bei einem echten Schaden zahlen Sie höchstens den Restwert. Massstab ist die paritätische Lebensdauertabelle von Mieterinnen- und Mieterverband und Hauseigentümerverband: Nach Ablauf der Lebensdauer haften Sie nicht mehr für Ersatz oder Instandstellung, sonst nur für den noch nicht abgeschriebenen Teil. Massgebend ist die Zeit seit der letzten Instandstellung, nicht die Dauer Ihres Mietverhältnisses. Werte aus dem Auszug im Protokoll des Mieterverbands (Ausgabe 2021):

• Anstrich von Wänden und Decken, Dispersions- oder Leimfarbe: 8 Jahre
• Wandplatten aus Keramik, Steinzeug oder Steingut: 30 Jahre
• Fugendichtungen und Kittfugen: im Bad 8 Jahre, in der Küche 10 Jahre
• Schalter und Steckdosen: 15 Jahre; Schliesszylinder und Schlüssel: 20 Jahre

Beispiel: Die Wände wurden vor 4 Jahren mit Dispersionsfarbe gestrichen und müssen wegen Schäden neu gestrichen werden. Von 8 Jahren sind 4 offen — Ihr Anteil ist die Hälfte. Liegt der letzte Anstrich 8 Jahre oder länger zurück, haften Sie für den Neuanstrich nicht mehr. Fragen Sie die Verwaltung deshalb, wann zuletzt gestrichen wurde.

Kaution und Streitfall

Liegt Ihre Mietkaution auf einem Bankkonto, gibt die Bank sie nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil heraus. Hat die Vermieterschaft innert einem Jahr nach Ende des Mietverhältnisses keinen Anspruch rechtlich geltend gemacht, können Sie die Rückerstattung von der Bank verlangen (Art. 257e Abs. 3 OR). Bei Streit ist zuerst die Schlichtungsbehörde zuständig. In Mietsachen ist sie paritätisch besetzt (Art. 200 ZPO) und zugleich Rechtsberatungsstelle (Art. 201 Abs. 2 ZPO); im Schlichtungsverfahren fallen keine Gerichtskosten an (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO).

Kleine Reparaturen vor der Abgabe

• Dübel- und Nagellöcher: spachteln, schleifen, streichen. Ob Ausbessern genügt oder die ganze Wand neu gestrichen wird, beurteilen wir vor Ort.
• Beschädigter Anstrich: Flecken, Kratzer, farbige Wände, die wieder weiss sein sollen.
• Gesprungene Platte: Wir ersetzen beschädigte Wand- und Bodenplatten und erneuern Fugen und Silikon. Fragen Sie die Verwaltung nach Ersatzplatten, damit die neue Platte passt. Mehr unter Plattenleger Zürich.
• Gesprungene Abdeckung einer Steckdose oder eines Schalters: Ausgeführt durch eine konzessionierte Elektrofirma, koordiniert durch uns.

Was das bei uns kostet

• Zimmer bis rund 20 m², Wände und Decke, zweifacher Anstrich, Abdecken inklusive: CHF 950 bis 1'700
• Einzelne Wände: CHF 18 bis 25 pro m²; Decken: CHF 20 bis 28 pro m²; Putzreparaturen: CHF 25 pro m²
• Platte ersetzen: Platten entfernen CHF 32 bis 40 pro m², Wandplatten verlegen CHF 62 bis 85 pro m²
• Steckdose oder Schalter ersetzen: ab CHF 55 pro Stück

Alle Preise: Arbeit, exklusive MWST; Farbe, Platten und Material separat. Zwei Zimmer streichen kostet damit CHF 1'900 bis 3'400. Es gilt ein Mindestauftrag von 3 Stunden — bündeln Sie kleine Arbeiten zu einem Einsatz. In Zürich und der Agglomeration ist die Anfahrt inbegriffen. Die Offerte trennt Arbeit und Material; Sie können sie der Verwaltung oder Ihrer Versicherung weiterleiten.

Wie schnell wir kommen

Anfrage über das Formular, per WhatsApp oder Telefon — Fotos genügen oft für eine erste Einschätzung. Montag bis Freitag von 08:00 bis 18:00 Uhr rufen wir innert einer Stunde zurück. Die Festpreis-Offerte erhalten Sie innert 48 Stunden nach der Besichtigung. Eine normale leere Wohnung ist in der Regel in drei bis fünf Arbeitstagen gestrichen. Melden Sie sich, sobald Sie den Abgabetermin kennen, damit die Arbeit vor dem Termin eingeplant wird.

Checkliste für Ihren Auszug

• Mietvertrag und Einzugsprotokoll heraussuchen, Abgabetermin schriftlich bestätigen lassen.
• Einige Wochen vorher Löcher, Flecken, Platten, Fugen, Schalter und Steckdosen prüfen.
• Reparaturen bündeln und fachmännisch ausführen lassen, Rechnung aufbewahren.
• Am Termin: alle Schlüssel, eigene Fotos, Zählerstände kontrollieren.
• Kosten nur anerkennen, wenn sie unzweifelhaft sind; Kopie des Protokolls mitnehmen.
• Neue Adresse hinterlassen — für Kaution und Nebenkostenabrechnung.

Wir sprechen Deutsch und Englisch

Unser Team spricht Deutsch und Englisch. Anfrage, Fotos und Rückfragen können Sie uns auch auf Englisch schicken — über das Kontaktformular, per E-Mail, Telefon oder WhatsApp.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Grundlagen: OR und ZPO auf fedlex.admin.ch (Stand Oktober 2026), Auszug der paritätischen Lebensdauertabelle im Protokoll des Mieterverbands (Ausgabe 2021). Massgebend sind Gesetz, Mietvertrag und die aktuelle Ausgabe der Tabelle.