Zwischen dem Auszug der bisherigen und dem Einzug der neuen Mieterschaft liegen oft nur wenige Tage, manchmal ein paar Wochen. In dieser Zeit muss die Wohnung abgenommen, die Mängel müssen festgehalten, die Arbeiten geplant und ausgeführt sein. Dieser Artikel beschreibt den Ablauf aus Sicht der Verwaltung: von der Wohnungsabnahme über die Frage, was zu Lasten der bisherigen Mieterschaft geht, bis zur Reihenfolge der Gewerke und der Übergabe.
Vor dem Auszug: die Vorbesichtigung
Der wirksamste Hebel gegen Leerstand liegt vor dem Auszug. Viele Verwaltungen machen einige Wochen vor dem Rückgabetermin eine Vorbesichtigung mit der Mieterschaft. Dabei lässt sich besprechen, was die Mieterschaft noch selbst in Ordnung bringt — Dübellöcher schliessen, Einbauten entfernen, gründlich reinigen — und was nach dem Auszug ohnehin gemacht werden muss. Ist die Mieterschaft einverstanden, kann bei dieser Gelegenheit auch der Handwerker das Aufmass machen. Das hat einen einfachen Vorteil: Die Offerte liegt beim Auszug bereits vor, das Material ist bestellt, und die Arbeiten können am Tag nach der Wohnungsabnahme beginnen statt eine Woche später.
Die Wohnungsabnahme
Bei der Rückgabe prüft die Vermieterschaft den Zustand der Wohnung gemeinsam mit der Mieterschaft. Das Ergebnis wird in einem Abnahmeprotokoll festgehalten, das idealerweise beide Seiten unterschreiben. Das Protokoll sollte jeden Raum einzeln durchgehen — Wände, Decken, Böden, Fenster, Türen, Einbauten, Küche mit Geräten, Bad mit Apparaten, Nebenräume — und Mängel konkret beschreiben: nicht «Boden beschädigt», sondern «Parkett Wohnzimmer, drei tiefe Kratzer vor dem Fenster, ca. 1 m²». Fotos ergänzen das Protokoll und helfen später, wenn über den Zustand diskutiert wird.
Wichtig ist der Zeitpunkt der Mängelrüge. Nach Art. 267a OR muss der Vermieter bei der Rückgabe den Zustand prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden. Mängel, die bei einer üblichen Prüfung erkennbar gewesen wären und nicht rechtzeitig gerügt wurden, können in der Regel nicht mehr geltend gemacht werden. Deshalb gehört die Mängelliste nicht in den Ordner für später, sondern gleich nach der Abnahme schriftlich an die Mieterschaft.
Was zu Lasten der Mieterschaft geht
Die Mieterschaft muss die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Die normale Abnützung — ein Anstrich, der nach Jahren nicht mehr frisch aussieht, Laufspuren im Parkett, vergilbte Fugen — trägt die Vermieterschaft; sie ist mit dem Mietzins abgegolten. Zu Lasten der Mieterschaft gehen Schäden, die über die normale Abnützung hinausgehen: Brandflecken, tiefe Kratzer, Wasserschäden durch unsachgemässen Gebrauch, starke Verschmutzung, nicht bewilligte Veränderungen.
Auch dann trägt die Mieterschaft in der Regel nicht die vollen Kosten eines neuen Bauteils, sondern nur dessen Restwert. Hier kommt die paritätische Lebensdauertabelle ins Spiel. Sie wird gemeinsam vom Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) und vom Mieterinnen- und Mieterverband herausgegeben und nennt für Einrichtungen wie Anstriche, Bodenbeläge, Küchengeräte oder Sanitärapparate eine durchschnittliche Lebensdauer bei normalem Gebrauch. Ist ein Bauteil bei der Rückgabe beschädigt, aber noch nicht amortisiert, trägt die Mieterschaft typischerweise den Zeitwert. Hat es seine Lebensdauer erreicht oder überschritten, trägt die Vermieterschaft den Ersatz. Welche Werte im Einzelfall gelten, entnehmen Sie der aktuellen Ausgabe der Tabelle beim HEV oder beim Mieterverband; wir nennen hier bewusst keine Zahlen, weil sie je nach Bauteil und Ausgabe unterschiedlich sind.
Für die Abrechnung ist es hilfreich, wenn die Offerte des Handwerkers so gegliedert ist, dass die Arbeiten an einem beschädigten Bauteil als eigene Position erscheinen. Wir gliedern Offerte und Rechnung auf Wunsch genau so: Position für Position, pro Raum, Material getrennt von der Arbeit. Welcher Anteil der Mieterschaft belastet wird, entscheidet die Verwaltung.
Die Gewerke in der richtigen Reihenfolge
Eine Leerwohnung verlangt meist mehrere Gewerke. Die Reihenfolge ist nicht beliebig, denn jedes Gewerk soll auf einem fertigen Untergrund arbeiten und das nächste nicht beschädigen. Ein typischer Ablauf bei einer umfassenden Instandstellung:
- Rückbau: alte Bodenbeläge, Platten oder Küche raus, Schutt laufend abtransportiert.
- Installationen: Sanitärleitungen und Anschlüsse anpassen, mit Druck- und Dichtigkeitsprüfung bei neuen Leitungen. Elektroarbeiten durch eine konzessionierte Elektrofirma.
- Trockenbau und Gipser: Wände schliessen, Risse behandeln, Untergründe spachteln.
- Platten: Bad und Küchenrückwand, im Nassbereich mit Abdichtung im Verbund.
- Malerarbeiten: Wände und Decken, zweifacher Anstrich auf vorbereitetem Untergrund.
- Böden: Parkett oder Bodenbelag, wenn der Staub der Malerarbeiten weg ist.
- Montage: Küche, Sanitärapparate, Armaturen, Sockelleisten, kleine Ausbesserungen.
- Reinigung und Abnahme: besenreine Wohnung, gemeinsame Abnahme mit Abnahmeprotokoll.
Nicht jede Wohnung braucht alle Schritte. Oft genügen Malerarbeiten, einzelne Bodenflächen und ein paar Kleinreparaturen. Entscheidend ist, dass die Schritte, die es braucht, ohne Wartezeit ineinandergreifen. Werden die Gewerke einzeln vergeben, entstehen genau an diesen Übergängen die Verzögerungen: Der Bodenleger kann erst kommen, wenn der Maler fertig ist, und der Maler erst, wenn der Gipser getrocknet ist. Bei uns kommen alle sechs Gewerke — Renovation, Sanitär, Fliesen und Parkett, Neu- und Umbau, Abbruch und Rückbau, Malerarbeiten — aus einem Betrieb, geplant von einer Bauleitung. Wo es der Ablauf erlaubt, laufen Arbeiten in verschiedenen Räumen parallel.
Wie lange es dauert
Die Dauer hängt am Umfang. Eine Leerwohnung mit normalem Untergrund ist in der Regel in drei bis fünf Arbeitstagen gestrichen. Kommen Böden und Kleinreparaturen dazu, braucht es entsprechend mehr Zeit; eine komplette Badsanierung allein dauert drei bis vier Wochen. Den verbindlichen Termin nennen wir nach dem Aufmass, und er steht im Werkvertrag. Zeichnet sich eine Verzögerung ab — etwa weil Material nicht rechtzeitig kommt oder sich beim Rückbau ein Schaden zeigt —, melden wir das sofort und nicht erst in der letzten Woche. Für die Planung heisst das: Den Übergabetermin an die neue Mieterschaft erst dann fix zusagen, wenn der Umfang bekannt ist, oder genügend Luft einplanen, wenn ein grösserer Eingriff wie ein Bad dazukommt.
Was es kostet
Für eine Leerwohnungs-Renovation von 2.5 bis 4.5 Zimmern liegen unsere Richtwerte bei CHF 7'000 bis 20'000 pro Wohnung, Arbeiten von Rückbau bis Übergabe. Malerarbeiten rechnen wir mit CHF 550 bis 950 pro Zimmer, Parkett mit CHF 38 bis 65 pro m². Alle Werte betreffen nur die Arbeit; Material wird separat berechnet. In der Stadt Zürich und der Agglomeration ist die Anfahrt inbegriffen, ausserhalb steht sie als fixe Position in der Offerte. Details zu den Malerarbeiten finden Sie im Artikel Leerwohnung streichen: Preise pro Zimmer und Quadratmeter.
Checkliste für die Verwaltung
- Vorbesichtigung mit der Mieterschaft einige Wochen vor dem Auszug, wenn möglich mit Aufmass durch den Handwerker
- Abnahmeprotokoll Raum für Raum, mit Fotos, von beiden Seiten unterschrieben
- Mängelrüge sofort und schriftlich an die Mieterschaft
- Restwert beschädigter Bauteile anhand der paritätischen Lebensdauertabelle bestimmen
- Offerte mit separat ausweisbaren Positionen für die Mieterabrechnung
- Übergabetermin an die neue Mieterschaft erst nach dem Aufmass verbindlich zusagen
- Schlüsselübergabe an den Handwerker und zurück mit Protokoll
Wenn Sie eine Wohnung melden möchten, finden Sie Ablauf und Formular auf der Seite Leerwohnung renovieren in Zürich. Für Verwaltungen mit mehreren Liegenschaften lohnt sich ein Blick auf Für Hausverwaltungen.
Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Massgebend sind der Mietvertrag, das Obligationenrecht und im Streitfall die Schlichtungsbehörde. Die paritätische Lebensdauertabelle ist eine gemeinsame Empfehlung der Verbände, kein Gesetz.