Badsanierung in der Mietwohnung: Was Vermieter und Mieter wissen sollten.

Von Artem Kozlovskyi, Inhaber · 21. Oktober 2026

Ein Bad in einer vermieteten Wohnung zu sanieren, ist nicht nur eine bautechnische Aufgabe. Wohnt die Mieterschaft noch in der Wohnung, fehlt ihr während der Arbeiten das Bad, und nach der Sanierung stellt sich die Frage, ob der Mietzins steigen darf. Dieser Artikel fasst zusammen, was das Obligationenrecht (OR) und die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) dazu sagen — für Vermieter, Verwaltungen und Mieter.

Die Grundlage: der Vermieter erhält die Wohnung

Nach Art. 256 OR ist der Vermieter verpflichtet, die Sache «in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten». Die Mieterschaft ihrerseits beseitigt nach Art. 259 OR Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können. Häufen sich im Bad die Reparaturen, ist eine Gesamtsanierung oft die wirtschaftlichere Lösung als die nächste Flickarbeit.

Sanieren in der bewohnten Wohnung

Für Erneuerungen und Änderungen durch den Vermieter gilt Art. 260 OR. Er kann sie «nur vornehmen, wenn sie für den Mieter zumutbar sind und wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist». Bei der Ausführung muss er «auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen»; Ansprüche auf Herabsetzung des Mietzinses und auf Schadenersatz bleiben ausdrücklich vorbehalten.

Was zumutbar ist, beziffert das Gesetz nicht. In der Praxis heisst Rücksicht nehmen vor allem: früh informieren, einen verlässlichen Zeitplan vorlegen und die Zeit ohne Bad so kurz wie möglich halten. Bei einer Vollsanierung ist das Bad von der Demontage bis zur Montage nicht benutzbar; bei unserem Referenzprojekt waren es drei bis vier Wochen vom Rückbau bis zur Abnahme. Gibt es in der Wohnung nur ein Bad, gehört die Frage, wie die Mieterschaft diese Wochen überbrückt, an den Anfang der Planung.

Mietzinsreduktion während der Arbeiten

Ein Bad, das wochenlang nicht benutzbar ist, schränkt den Gebrauch der Wohnung ein. Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, kann der Mieter nach Art. 259d OR verlangen, dass der Vermieter «den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt». Einen festen Prozentsatz nennt das Gesetz nicht; es spricht von einer «entsprechenden» Herabsetzung. Eine kurze, gut koordinierte Bauzeit lohnt sich deshalb auch wirtschaftlich.

Beim Mieterwechsel sanieren

Weil Art. 260 OR Erneuerungen nur zulässt, solange das Mietverhältnis nicht gekündigt ist, fällt die Sanierung bei einer gekündigten Wohnung in die Zeit nach dem Auszug. Aber auch sonst ist der Mieterwechsel in der Praxis oft der ruhigste Zeitpunkt: In einer leeren Wohnung ist niemand im Gebrauch eingeschränkt, und Absprachen braucht es vor allem mit den Nachbarn im Haus. Den Leerstand halten Sie kurz, wenn die Besichtigung mit Einverständnis der bisherigen Mieterschaft schon vor dem Auszug stattfindet. Mehr dazu im Artikel Leerwohnungs-Renovation beim Mieterwechsel.

Mietzinserhöhung nach der Sanierung

Nach Art. 269a lit. b OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie «durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind». Was als Mehrleistung gilt, regelt Art. 14 VMWG: «Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen». Absatz 1 ergänzt: «Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50–70 Prozent als wertvermehrende Investitionen.»

Entscheidend ist die Abgrenzung zum Unterhalt. Nach Art. 14 Abs. 3 VMWG kann als Mehrleistung «nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt». Ausserdem hält Art. 14 VMWG fest:

• Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen sind nicht missbräuchlich, wenn sie «den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten» (Abs. 4).
• Sie dürfen erst angezeigt werden, «wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen» (Abs. 5).

Mitgeteilt wird die Erhöhung nach Art. 269d OR mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist, begründet und auf einem vom Kanton genehmigten Formular. Fehlt das Formular oder die Begründung, ist die Erhöhung nichtig. Ob ein Projekt als umfassende Überholung gilt und welcher Anteil im Einzelfall wertvermehrend ist, klärt die Vermieterschaft am besten vor Baubeginn mit ihrer Rechtsberatung.

Was eine gegliederte Offerte beiträgt

Die Abgrenzung zwischen Unterhalt und Mehrleistung steht und fällt mit den Belegen. Unsere Festpreis-Offerte erhalten Sie innert 48 h nach der Besichtigung, Position für Position, Arbeit und Material getrennt. So lässt sich nachvollziehen, welche Arbeiten den bisherigen Zustand wiederherstellen und welche darüber hinausgehen; die Zuordnung selbst nimmt die Verwaltung vor. Beim Mieterwechsel gliedern wir Offerte und Rechnung auf Wunsch zusätzlich so, dass Positionen zu Lasten der bisherigen Mieterschaft separat ausgewiesen sind.

Als Richtwert für eine komplette Badsanierung rechnen wir mit CHF 8'500 bis 19'000 für die Arbeit; Material und Sanitärapparate werden separat berechnet. Wovon die Spanne abhängt, steht im Artikel Was kostet eine Badsanierung in Zürich 2026? Auf unsere Arbeit gewähren wir 5 Jahre Gewährleistung ab Abnahme.

Wenn die Mieterschaft das Bad erneuern möchte

Möchte die Mieterschaft das Bad auf eigene Kosten modernisieren, gilt Art. 260a OR: Der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen «nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat». Hat der Vermieter zugestimmt, kann er die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist. Weist die Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses dank der zugestimmten Änderung einen erheblichen Mehrwert auf, kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen. Für beide Seiten lohnt es sich deshalb, Umfang, Rückbau und Entschädigung vor Baubeginn schriftlich festzuhalten.

Checkliste für Verwaltungen

• Prüfen, ob das Mietverhältnis gekündigt ist (Art. 260 OR)
• Mieterschaft früh informieren, Zeitplan und Tage ohne Bad nennen
• Eine mögliche Herabsetzung des Mietzinses für die Bauzeit einplanen (Art. 259d OR)
• Offerte Position für Position, damit Unterhalt und Mehrleistung abgrenzbar sind
• Belege aufbewahren, eine Erhöhung erst nach Abschluss und auf dem Formular mitteilen

Für Verwaltungen mit mehreren Liegenschaften gibt es einen Rahmenvertrag mit festen Konditionen für jedes Objekt im Portfolio. Mehr unter Für Hausverwaltungen und Badsanierung Zürich.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Er gibt den Wortlaut von OR und VMWG auf fedlex.admin.ch im Oktober 2026 wieder. Massgebend sind das Gesetz und Ihr Mietvertrag.