Wer an seiner Liegenschaft etwas renovieren lässt, stellt sich früher oder später die Frage: Kann ich das von den Steuern abziehen? Die Antwort hängt vor allem von einer Unterscheidung ab — ob eine Arbeit den Wert der Liegenschaft erhält oder erhöht. Dieser Artikel fasst die Regeln für Liegenschaften im Privatvermögen im Kanton Zürich zusammen, gestützt auf die Unterlagen des Kantonalen Steueramts Zürich und die Liegenschaftskostenverordnung des Bundes. Er beschreibt auch, was sich mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ändert. Als Handwerksbetrieb machen wir keine Steuerberatung; wir zeigen, worauf es ankommt, und wie eine Offerte aussehen sollte, damit sie steuerlich brauchbar ist.
Werterhaltend oder wertvermehrend
Abziehbar sind die Kosten für den Unterhalt, also Aufwendungen, die den bestehenden Zustand erhalten oder wiederherstellen: ein neuer Anstrich, der Ersatz eines defekten Boilers durch ein gleichwertiges Gerät, die Reparatur einer undichten Leitung, neue Platten anstelle von beschädigten. Nicht abziehbar von der Einkommenssteuer sind Aufwendungen, die den Wert der Liegenschaft dauerhaft erhöhen: ein Anbau, ein zusätzliches Bad, eine Ausstattung, die deutlich über das bisher Vorhandene hinausgeht. Solche wertvermehrenden Kosten gehen aber nicht verloren — sie zählen zu den Anlagekosten und werden bei einem späteren Verkauf in der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt. Belege dafür sollten Sie deshalb ebenso sorgfältig aufbewahren.
Ein wichtiger Punkt aus dem Merkblatt des Kantonalen Steueramts Zürich über die Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften (Zürcher Steuerbuch Nr. 30.3): Verglichen wird nicht mit dem Wert der ganzen Liegenschaft, sondern mit der jeweils ersetzten Installation. Wird eine einfache Küche durch eine deutlich besser ausgestattete ersetzt, ist der Teil, der über den Ersatz des Bisherigen hinausgeht, wertvermehrend — auch wenn die Liegenschaft insgesamt dadurch nicht spürbar mehr wert ist.
Gemischte Arbeiten: die Aufteilung
Bei den meisten Renovationen ist beides dabei. Eine Badsanierung ersetzt alte Apparate und Platten (Unterhalt), fügt aber vielleicht eine zweite Dusche oder eine bodenebene Dusche mit höherem Standard hinzu (Wertvermehrung). In diesem Fall ist nur der Unterhaltsanteil abziehbar. Die Aufteilung wird geschätzt; das Merkblatt des Kantonalen Steueramts enthält dazu einen Abgrenzungskatalog mit Richtwerten für typische Arbeiten. Für die Beurteilung verlangt das Steueramt genaue Angaben über die ausgeführten Arbeiten und über den Zustand vorher und nachher.
Genau hier hilft eine gut gegliederte Offerte. Wenn jede Arbeit als eigene Position mit Menge und Ansatz erscheint und das Material getrennt ausgewiesen ist, lässt sich nachvollziehen, welcher Teil Ersatz und welcher Teil Verbesserung ist. Eine Rechnung mit einer einzigen Zeile «Renovation Bad, pauschal» macht die Aufteilung dagegen schwierig. Unsere Offerten und Rechnungen folgen Position für Position, Arbeit und Material getrennt; auf Wunsch gliedern wir zusätzlich nach Raum.
Energiesparen und Umweltschutz
Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, sind den Unterhaltskosten gleichgestellt — auch wenn sie an sich wertvermehrend wären. Die Liegenschaftskostenverordnung des Bundes (SR 642.116) umschreibt sie als Massnahmen, die zur rationellen Energieverwendung oder zur Nutzung erneuerbarer Energien beitragen, und zwar beim Ersatz veralteter oder der erstmaligen Anbringung neuer Bauteile oder Installationen in bestehenden Gebäuden. Typische Beispiele sind Wärmedämmung, Fensterersatz mit besseren Werten oder der Ersatz einer fossilen Heizung. Werden solche Massnahmen von der öffentlichen Hand subventioniert, sind nur die selbst getragenen Kosten abziehbar. Können die Kosten im Jahr der Ausgabe nicht vollständig berücksichtigt werden, lässt sich der Rest auf die beiden folgenden Steuerperioden übertragen.
Rückbaukosten für einen Ersatzneubau
Wird ein Wohngebäude abgebrochen und auf demselben Grundstück durch einen Neubau mit gleichartiger Nutzung ersetzt, sind die Rückbaukosten abziehbar: Demontage von Installationen, Abbruch, Abtransport und Entsorgung. Nicht abziehbar sind unter anderem Altlastensanierungen, Geländeverschiebungen, Rodungen, Planierungs- und Aushubarbeiten. Der Ersatzneubau muss durch dieselbe steuerpflichtige Person erstellt werden, und die abziehbaren Kosten sind in einer separaten Abrechnung auszuweisen, gegliedert nach Demontage, Abbruch, Abtransport und Entsorgung. Auch hier ist ein Übertrag auf die beiden folgenden Steuerperioden möglich. Für einen Rückbau heisst das praktisch: Die Offerte sollte diese vier Kategorien von Anfang an getrennt ausweisen, samt Entsorgungsbelegen.
Pauschalabzug oder effektive Kosten
Statt der tatsächlichen Kosten können Eigentümer einen Pauschalabzug geltend machen. Hier unterscheiden sich Kanton und Bund:
- Staats- und Gemeindesteuern Kanton Zürich: Gemäss Verfügung der Finanzdirektion (Zürcher Steuerbuch Nr. 30.2) beträgt die Pauschale 20 % des Brutto-Mietertrags beziehungsweise des Mietwerts — unabhängig vom Alter des Gebäudes.
- Direkte Bundessteuer: Gemäss Liegenschaftskostenverordnung beträgt die Pauschale 10 % des Brutto-Mietertrags beziehungsweise Brutto-Eigenmietwerts, wenn das Gebäude zu Beginn der Steuerperiode bis zehn Jahre alt ist, und 20 %, wenn es mehr als zehn Jahre alt ist.
Sie können in jeder Steuerperiode und für jede Liegenschaft neu wählen, ob Sie die Pauschale oder die effektiven Kosten abziehen. Daraus ergibt sich die Grundregel: In Jahren ohne grössere Arbeiten ist die Pauschale meist die einfachere Wahl; in Jahren mit einer grösseren Renovation lohnt sich der Abzug der effektiven Kosten, sofern sie die Pauschale übersteigen. Wer Kosten für Energiesparmassnahmen oder Rückbau auf eine folgende Periode überträgt, kann in dieser Periode keinen Pauschalabzug geltend machen. Bei Liegenschaften, die von Dritten vorwiegend geschäftlich genutzt werden, ist die Pauschale ausgeschlossen.
Weil die Wahl jedes Jahr neu getroffen wird, kann es sinnvoll sein, grössere Arbeiten so zu planen, dass sie in einem Steuerjahr gebündelt anfallen, statt sich über zwei Jahre zu verteilen, in denen sie jeweils knapp unter der Pauschale bleiben. Ob und wie das in Ihrem Fall aufgeht und welches Steuerjahr für eine bestimmte Rechnung massgebend ist, klären Sie am besten vor Baubeginn mit Ihrer Steuerberatung oder dem Steueramt.
Welche Belege Sie brauchen
- Offerten und Rechnungen mit einzeln aufgeführten Arbeiten, nicht nur Pauschalbeträge
- Arbeit und Material getrennt, damit Ersatz und Verbesserung unterscheidbar sind
- eine Beschreibung des Zustands vorher und nachher, bei grösseren Arbeiten mit Fotos
- bei Rückbau für einen Ersatzneubau: separate Abrechnung nach Demontage, Abbruch, Abtransport und Entsorgung
- bei Energiesparmassnahmen: Angaben zu allfälligen Subventionen
- Zahlungsbelege
Was sich mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ändert
Am 28. September 2025 haben Volk und Stände den Bundesbeschluss angenommen, mit dem der Eigenmietwert abgeschafft wird. Gemäss Medienmitteilung der Eidgenössischen Steuerverwaltung vom 1. April 2026 hat der Bundesrat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis Ende 2028 gelten die bisherigen Regeln: Der Eigenmietwert wird besteuert, und die Unterhaltskosten sind wie oben beschrieben abziehbar.
Ab dem 1. Januar 2029 entfällt für selbstbewohntes Wohneigentum neben dem Eigenmietwert auch der Abzug der Unterhaltskosten — bei Bund, Kantonen und Gemeinden. Abzüge für Investitionen in Energiesparen und Umweltschutz können die Kantone gemäss ESTV zeitlich begrenzt beibehalten; ob und wie lange der Kanton Zürich davon Gebrauch macht, war bei Redaktionsschluss dieses Artikels noch nicht abschliessend festgelegt. Für vermietete Liegenschaften bleiben die Unterhaltskosten nach Angaben kantonaler Steuerverwaltungen weiterhin abziehbar. Die Ausführungsbestimmungen werden derzeit von Bund und Kantonen erarbeitet; einzelne Auslegungsfragen sind noch offen.
Für selbstnutzende Eigentümer heisst das: Arbeiten, die bis Ende 2028 ausgeführt und abgerechnet werden, fallen noch unter das heutige Recht. Ob es sich lohnt, geplante Arbeiten deshalb vorzuziehen, hängt von der persönlichen Steuersituation ab und sollte nicht der einzige Grund für einen Termin sein — eine Renovation, die bautechnisch noch nicht nötig ist, wird durch einen Steuerabzug nicht günstiger als gar keine. Absehbar ist aber, dass Handwerksbetriebe in den Jahren 2027 und 2028 stärker gefragt sein könnten. Wer grössere Arbeiten plant, sollte früh anfragen.
Was wir beitragen können
Wir führen Unterhalts- und Renovationsarbeiten in sechs Gewerken aus — Renovation, Sanitär, Fliesen und Parkett, Neu- und Umbau, Abbruch und Rückbau, Malerarbeiten — und liefern Offerten und Rechnungen, die sich für die Steuererklärung eignen: Position für Position, Arbeit und Material getrennt, auf Wunsch nach Raum gegliedert. Die steuerliche Beurteilung selbst ist Sache des Steueramts und Ihrer Steuerberatung.
Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Er gibt den Stand vom September 2026 wieder und stützt sich auf das Merkblatt des Kantonalen Steueramts Zürich über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften (ZStB Nr. 30.3), die Verfügung der Finanzdirektion über die Pauschalierung (ZStB Nr. 30.2), die Liegenschaftskostenverordnung des Bundes (SR 642.116) sowie die Medienmitteilung der ESTV vom 1. April 2026. Massgebend ist die Veranlagung durch das zuständige Steueramt. Für Ihre persönliche Situation wenden Sie sich an eine Steuerberatung oder an das Kantonale Steueramt Zürich.