Die zwei Modelle — und was sie wirklich unterscheidet
Wer ein Bauvorhaben vergibt, steht früher oder später vor derselben Grundsatzfrage: Geht alles an einen Generalunternehmer, der das Gesamtwerk schuldet, oder werden die Gewerke einzeln vergeben und selbst koordiniert? Die Antwort wird oft am Preis festgemacht — und genau das führt regelmässig zur falschen Entscheidung, weil die Preisdifferenz nicht das eigentliche Unterscheidungsmerkmal ist.
Beim Generalunternehmer schliessen Sie einen Vertrag über ein Werk: eine bezugsbereite Wohnung, eine fertige Gewerbefläche. Wie viele Betriebe daran arbeiten, ist Ihre Sorge nicht. Es gibt einen Preis, ein Übergabedatum, einen Verantwortlichen und eine Gewährleistungsadresse. Bei der Einzelvergabe schliessen Sie fünf oder acht Verträge über Teilleistungen. Sie bekommen jede Leistung einzeln kalkuliert — und übernehmen die Aufgabe, sie in die richtige Reihenfolge zu bringen.
Der Unterschied ist also nicht in erster Linie ein Aufschlag, sondern eine Verlagerung: Beim Generalunternehmer kaufen Sie sich Koordination, Terminverantwortung und Schnittstellenrisiko ein. Bei der Einzelvergabe behalten Sie das Geld und die Aufgabe.
Was der Zuschlag eines Generalunternehmers abdeckt
Der Aufschlag eines Generalunternehmers gegenüber der Summe der Einzelgewerke ist kein Tarif, sondern hängt von Grösse, Komplexität und davon ab, wie viel Planung der Generalunternehmer selbst übernimmt. Wichtiger als die Höhe ist deshalb, was darin steckt — es ist keine reine Marge.
- 01Bauleitung und Koordination: Wer plant die Reihenfolge, ruft Gewerke ab und merkt es, wenn der Plattenleger zwei Tage zu früh anrückt?
- 02Terminverantwortung: Ein zugesagtes Übergabedatum, das vertraglich gilt, statt sechs Zeitfenster, die sich gegenseitig blockieren.
- 03Schnittstellenrisiko: Wenn die Abdichtung nicht zur Plattenkonstruktion passt, ist das ein Problem des Generalunternehmers und nicht Ihres.
- 04Eine Gewährleistungsadresse: Bei einem Mangel schreiben Sie an eine Stelle, nicht an drei, die aufeinander zeigen.
- 05Einkauf und Logistik: Material, Mulden, Lieferfenster und Stellbewilligungen laufen über eine Organisation.
- 06Dokumentation: Ein Dossier mit Protokollen, Fotos und Nachweisen statt Belege aus verschiedenen Betrieben in verschiedenen Formaten.
Wann Einzelvergabe rechnet — und wann sie teuer wird
Die Einzelvergabe lohnt sich unter drei Bedingungen, und zwar nur, wenn alle drei zutreffen. Erstens: Das Projekt hat wenige Gewerke und wenige Berührungspunkte zwischen ihnen — ein Malerauftrag mit anschliessender Bodenlegung ist überschaubar, eine Komplettsanierung mit Bad, Küche und Elektro nicht. Zweitens: Sie oder jemand in Ihrer Organisation hat Zeit, die Baustelle tatsächlich zu führen, nicht nur Mails weiterzuleiten. Drittens: Die beteiligten Betriebe sind bekannt und haben schon zusammengearbeitet.
Teuer wird sie, wenn die Koordination faktisch niemand übernimmt. Die typische Rechnung sieht dann so aus: Der Plattenleger kommt, kann nicht arbeiten, weil der Sanitär die Rohinstallation nicht fertig hat, und stellt die Anfahrt in Rechnung. Der Maler verschiebt um zehn Tage, weil sein nächster Auftrag schon fixiert ist. Die Wohnung steht drei Wochen länger leer als geplant. Die eingesparten zwölf Prozent sind dann längst aufgebraucht — nur tauchen sie in keiner Offerte auf, weil Leerstand keine Rechnung schreibt.
Für Hausverwaltungen kommt ein weiterer Punkt dazu: Interne Zeit ist nicht gratis, auch wenn sie nicht fakturiert wird. Wer pro Objekt sechs Betriebe koordiniert, tut das anstelle anderer Arbeit. Bei einem einzelnen Objekt mag das aufgehen, bei zwölf Mieterwechseln im Jahr selten.
Das Schnittstellenrisiko: wer haftet, wenn zwei Gewerke sich widersprechen
Der Punkt, der in Kostenvergleichen am häufigsten fehlt, ist die Haftung an den Übergängen. Der klassische Fall im Bad: Die Abdichtung wurde vom einen Betrieb ausgeführt, die Platten vom anderen. Zwei Jahre später zeigt sich Feuchtigkeit in der Wohnung darunter. War die Abdichtung fehlerhaft oder wurde sie beim Verlegen beschädigt? Beide Betriebe haben ihre Leistung mangelfrei erbracht, sagen sie — und Sie stehen zwischen zwei Gewährleistungsansprüchen, die sich gegenseitig ausschliessen.
Bei der Einzelvergabe trägt dieses Risiko der Besteller, also Sie. Beim Generalunternehmer trägt es der Generalunternehmer, weil er das Gesamtwerk schuldet und nicht eine Teilleistung. Genau dafür ist ein Teil des Aufschlags da. In Bereichen mit hohem Schadenpotenzial — Abdichtung, Steigleitungen, Anschlüsse zwischen Bestand und Neuem — ist das oft das stärkere Argument als jede Prozentzahl.
Rechtlich gilt in der Schweiz für beide Modelle das Werkvertragsrecht des Obligationenrechts mit den Gewährleistungsfristen nach Art. 367 OR. Der Unterschied liegt nicht im Recht, sondern darin, gegen wen Sie es durchsetzen müssen und ob dieser Adressat eindeutig ist.
Der Mittelweg: ein Betrieb, der mehrere Gewerke selbst ausführt
Zwischen den beiden Modellen gibt es eine dritte Variante, die in der Diskussion oft untergeht: ein Betrieb, der mehrere Gewerke mit eigenen Leuten ausführt. Damit verschwindet ein Grossteil der Schnittstellen, ohne dass eine zusätzliche Organisationsebene bezahlt werden muss. Es gibt einen Vertrag, ein Team, eine Gewährleistungsadresse — aber keinen Generalunternehmer, der die Arbeit selbst wieder weitervergibt.
So arbeitet BauStern: Renovation, Sanitär, Neu- und Umbauten, Abbruch und Rückbau, Fliesen- und Parkettarbeiten sowie Malerarbeiten laufen über einen Ansprechpartner und über Handwerker, die wir persönlich kennen. Für Generalunternehmer und Bauunternehmen übernehmen wir umgekehrt auch einzelne Gewerke als Subunternehmer, termintreu im vorgegebenen Bauzeitplan und koordiniert mit der Bauleitung.
Für eine typische Wohnungsrenovation deckt dieses Modell praktisch alle Berührungspunkte ab, an denen sonst Verantwortung verloren geht: Rückbau, Abdichtung, Platten, Boden, Maler und Sanitär liegen in einer Hand. Fachplanung, Statik und Baueingabe holen wir dazu, wenn sie nötig sind — dann aber als klar benannte Beteiligte, nicht als weitere Schnittstelle, um die sich niemand kümmert.
Entscheidungshilfe: fünf Fragen vor der Vergabe
Statt Modelle abstrakt zu vergleichen, beantworten Sie diese fünf Fragen für Ihr konkretes Projekt. Fallen drei oder mehr Antworten in Richtung Gesamtvergabe, ist die Einzelvergabe mit hoher Wahrscheinlichkeit die teurere Variante — auch wenn die Summe der Offerten kleiner aussieht.
- 01Wie viele Gewerke berühren einander, und wie kritisch sind diese Übergänge? Abdichtung und Platten sind kritisch, Malen und Möbelmontage nicht.
- 02Wer führt die Baustelle tatsächlich — mit Namen, nicht als Funktion? Und hat diese Person die Zeit dafür?
- 03Was kostet ein zusätzlicher Tag Verzug wirklich? Bei einer Leerwohnung ist es entgangener Mietertrag, bei einer Gewerbefläche oft ein Vielfaches davon.
- 04Wie hoch ist das Schadenpotenzial im Fehlerfall? Wasserführende Bauteile und Eingriffe in die Statik gehören in eine Hand.
- 05Wollen Sie im Mängelfall einen Adressaten oder mehrere? Diese Frage entscheidet sich nicht bei der Vergabe, sondern zwei Jahre danach.
Was im Vertrag stehen muss, egal welches Modell
Unabhängig davon, wie Sie vergeben: Die Qualität eines Bauvorhabens entscheidet sich zu einem grossen Teil vor dem ersten Handgriff, nämlich in der Präzision des Vertrags. Eine Offerte, die eine Wohnungsrenovation in vier Zeilen abhandelt, ist kein günstiges Angebot, sondern ein unvollständiges — und die fehlenden Positionen kommen später als Nachtrag zurück.
Verlangen Sie deshalb bei jedem Anbieter dieselbe Gliederung: Leistungen Position für Position, Material mit Angabe von Typ und Menge, Entsorgung separat, Beginn und Übergabe mit Datum, Regelung für Nachträge und Verzug, Gewährleistung mit Frist. Sind zwei Offerten so aufgebaut, lassen sie sich vergleichen. Sind sie es nicht, vergleichen Sie Preise für unterschiedliche Leistungen — und das ist keine Grundlage für eine Vergabeentscheidung.