Generalunternehmer vs. Einzelgewerke: Welche Vergabe lohnt sich bei Renovation und Umbau?

Von Artem Kozlovskyi, Inhaber · 24. September 2026

Wer eine Wohnung renoviert, ein Bad saniert oder eine Gewerbefläche umbaut, muss früh eine Entscheidung treffen, die mehr Einfluss auf Kosten und Termin hat als jede Materialwahl: Wie werden die Arbeiten vergeben? Grundsätzlich gibt es zwei Modelle — alles an einen Generalunternehmer oder jedes Gewerk einzeln. Dazwischen liegt ein drittes, das wir selbst anbieten. Dieser Artikel vergleicht alle drei, inklusive der Fälle, in denen unser Modell nicht die günstigste Lösung ist.

Modell 1: Einzelvergabe

Bei der Einzelvergabe schliesst die Bauherrschaft mit jedem Handwerker einen eigenen Vertrag ab: Maler, Plattenleger, Sanitär, Bodenleger, Gipser, Abbruchunternehmer. Jeder offeriert, jeder rechnet ab, jeder haftet für sein eigenes Werk.

Die Vorteile: Für jedes Gewerk lassen sich Offerten vergleichen und der günstigste oder beste Anbieter wählen. Es gibt keinen Zuschlag für eine übergeordnete Organisation. Wer viel Erfahrung hat oder eine eigene Bauleitung beschäftigt, behält die volle Kontrolle.

Die Nachteile: Die Koordination liegt bei der Bauherrschaft. Wer wann kommt, wer auf wen wartet, wer den Schutt des anderen entsorgt, wer für die Reinigung zuständig ist — das alles muss jemand organisieren. Und es gibt die Schnittstellen: Ist die Dusche undicht, weil die Abdichtung des Plattenlegers fehlerhaft ist oder weil der Sanitär den Anschluss falsch gesetzt hat? Bei getrennten Verträgen ist diese Frage nicht nur technisch, sondern auch finanziell.

Modell 2: Generalunternehmer

Ein Generalunternehmer (GU) übernimmt die Ausführung des ganzen Projekts, meist zu einem Pauschal- oder Globalpreis und mit einem festen Termin. Er vergibt die einzelnen Gewerke an Subunternehmer, koordiniert sie und haftet gegenüber der Bauherrschaft für das Gesamtwerk.

Die Vorteile: ein Vertrag, ein Ansprechpartner, ein Preis, ein Termin. Das Koordinations- und Schnittstellenrisiko trägt der GU. Für grosse Projekte — Neubauten, Gesamtsanierungen ganzer Liegenschaften, Umbauten mit vielen Fachplanern — ist das oft die einzige praktikable Form.

Die Nachteile: Die Koordination und das übernommene Risiko sind nicht gratis; der GU rechnet dafür einen Zuschlag ein, und zwar auch dann, wenn am Ende alles glattläuft. Die Bauherrschaft sieht oft nicht, welcher Subunternehmer tatsächlich auf der Baustelle arbeitet. Und bei kleineren Aufträgen — ein Bad, eine Küche, eine Leerwohnung — steht der Aufwand für eine GU-Organisation selten im Verhältnis zum Auftrag.

Wo die Schnittstellenkosten versteckt sind

Der Preisvergleich zwischen den Modellen scheitert meist daran, dass die Einzelvergabe auf dem Papier günstiger aussieht. Die Summe der Einzelofferten ist tiefer als der GU-Preis. Was in dieser Summe fehlt, sind die Kosten, die zwischen den Offerten entstehen:

• Wartezeiten: Kommt der Plattenleger zwei Tage später, weil der Sanitär noch nicht fertig ist, verschiebt sich alles Nachfolgende. Bei einer Leerwohnung sind das Tage ohne Mietzins, bei einer Gewerbefläche Tage ohne Umsatz.
• Doppelte Leistungen: Jeder Handwerker deckt ab, jeder reinigt, jeder fährt an. Manches davon wird mehrfach bezahlt, manches von niemandem gemacht.
• Nachbesserungen: Wird ein Gewerk auf einem nicht fertigen Untergrund ausgeführt, muss nachgearbeitet werden — und die Frage, wer das bezahlt, landet bei der Bauherrschaft.
• Streit um Verantwortung: Bei einem Mangel an einer Schnittstelle verweist jeder auf den anderen. Bis das geklärt ist, bleibt der Mangel.
• Eigener Zeitaufwand: Die Stunden, die eine Verwaltung oder eine Privatperson mit Telefonieren, Terminieren und Kontrollieren verbringt, erscheinen in keiner Offerte, sind aber real.

Keiner dieser Punkte lässt sich seriös in Prozenten beziffern, weil er vom Projekt und von den beteiligten Firmen abhängt. Aber jeder davon gehört in den Vergleich.

Modell 3: Mehrere Gewerke aus einem Betrieb

Unser Modell liegt zwischen den beiden. Wir sind kein Generalunternehmer, der alles an Subunternehmer weitergibt, sondern ein Betrieb mit sechs eigenen Gewerken: Renovation, Sanitär, Fliesen und Parkett, Neu- und Umbau, Abbruch und Rückbau, Malerarbeiten. Für ein Bad, eine Küche, eine Leerwohnung oder eine Gewerbefläche deckt das den grössten Teil der Arbeit ab.

Praktisch bedeutet das: ein Werkvertrag, eine Bauleitung, eine Offerte Position für Position mit Material getrennt von der Arbeit, ein Abnahmeprotokoll am Ende und eine Werkgarantie von 24 Monaten auf unsere Arbeit. Die Frage, ob die Dusche wegen der Abdichtung oder wegen des Anschlusses undicht ist, stellt sich für Sie nicht — beides kommt aus demselben Betrieb. Neue Sanitärleitungen prüfen wir mit einer Druck- und Dichtigkeitsprüfung und geben Ihnen das Protokoll.

Was wir nicht selbst machen, sagen wir offen: Elektroinstallationen führt eine konzessionierte Elektrofirma aus, die wir koordinieren. Statische Abklärungen macht ein externer Bauingenieur. Küchenmöbel und Geräte wählen Sie selbst beim Küchenbauer oder Händler, oder wir beschaffen sie auf Wunsch; die Montage übernehmen wir. Für ein Projekt, das weit über diese Gewerke hinausgeht — Fassade, Dach, Lüftung, Neubau —, sind wir nicht der richtige Gesamtverantwortliche.

Wann Einzelvergabe günstiger ist

Wir halten es für fair, auch das zu sagen: Es gibt Fälle, in denen die Einzelvergabe die bessere Wahl ist.

• Nur ein Gewerk: Wer nur eine Wohnung streichen lassen will, braucht keine Koordination. Hier zählt der Preis für dieses eine Gewerk — und den können Sie direkt vergleichen.
• Eigene Bauleitung: Verwaltungen, Generalunternehmer oder Architekten, die ihre Bauleitung selbst stellen, übernehmen die Koordination ohnehin. Für sie ist ein einzelnes Gewerk oder ein Gewerkepaket als Subunternehmer oft die richtige Form.
• Grosse Mengen: Bei sehr grossen Flächen oder Serien kann eine Ausschreibung pro Gewerk mehr Wettbewerb bringen als ein Gesamtangebot.
• Gewerke ausserhalb unseres Spektrums: Wenn der Schwerpunkt bei Elektro, Schreinerarbeiten oder Haustechnik liegt, vergeben Sie diese direkt an Spezialisten.
• Viel Zeit, wenig Termindruck: Wer flexibel ist, kann Wartezeiten zwischen den Gewerken in Kauf nehmen.

Wann sich ein Gesamtauftrag lohnt

Umgekehrt spricht vieles für einen Gesamtauftrag, wenn mehrere Gewerke auf kleiner Fläche ineinandergreifen, wenn ein fester Termin gilt — Übergabe an eine neue Mieterschaft, Eröffnung eines Ladens — und wenn niemand auf Seite der Bauherrschaft die Koordination übernehmen kann oder will. Bad, Küche und Leerwohnung sind die typischen Fälle: Sanitär, Abdichtung, Platten, Maler und Boden folgen in enger Reihenfolge aufeinander, und jede Wartezeit verlängert die ganze Baustelle.

Worauf Sie bei jedem Modell achten sollten

• Offerten mit einzeln aufgeführten Positionen, Material getrennt von der Arbeit
• Termine für Beginn und Übergabe im Vertrag, nicht «nach Absprache»
• eine klare Regel für Nachträge: Ausführung erst nach schriftlicher Freigabe
• wer für Rückbau, Entsorgung und Reinigung zuständig ist
• welche Prüfprotokolle und Nachweise bei der Abnahme vorliegen
• Werkgarantie und Abnahme mit Protokoll; im Bau wird dafür häufig die SIA-Norm 118 als Vertragsgrundlage vereinbart

Wenn Sie wissen möchten, welches Modell für Ihr Vorhaben passt, besprechen wir das gerne bei der Besichtigung. Für Generalunternehmer, die uns als Subunternehmer für einzelne Gewerke oder Pakete einsetzen möchten, finden Sie die Einzelheiten auf der Seite Für Generalunternehmer. Wie wir arbeiten, beschreibt die Seite Über uns; Umbauten mit Grundrissänderungen finden Sie unter Neu- und Umbau.

Dieser Artikel beschreibt typische Vergabemodelle in allgemeiner Form und ersetzt keine Rechts- oder Bauberatung. Welche Form für Ihr Projekt passt, hängt von Umfang, Termin und Ihrer eigenen Organisation ab.